Traspaso de locales

Traspaso de locales

Traspaso de locales: 4 cosas que debes tener en cuenta

Se podría definir el traspaso de locales como una opción intermedia entre el alquiler y la compra. Una opción muy valorada si no quieres montar un negocio desde cero. Pero, como todo, también tiene sus riesgos. Fíjate bien en todas las cosas a tener en cuenta antes de adquirir un traspaso.

1. ¿En qué situación financiera se encuentra el negocio en sí?

No te quedes con el cartel de “se traspasa”. Recuerda que detrás de éste podrías encontrar a la larga infinidad de problemas. Por ello, se debe solicitar toda la información económica y financiera a los propietarios del local. Ojea su libro diario, el inventario y, sobre todo, las cuentas anuales. Todo ello nos dará información sobre su situación económica real. Conoce sus resultados y, muy importante, la relación de créditos y deudas.

Recordemos que el traspaso de locales consiste en una cesión de su contrato de arrendamiento y de los activos comerciales del local. Esto se traduce en mobiliario, productos, maquinaria, clientes, marca… lo cual ahorra una inversión importante frente a la opción del alquiler. No obstante, hay que tener muy presente que esta cesión no solo incluye los activos sino por supuesto sus pasivos. Y ésta es la parte menos bonita: obligaciones y pérdidas económicas que puede haber detrás de un negocio. Y ahí es donde reside el riesgo, así que muy importante, asegúrate de que no hay deuda.  Porque a partir de ese momento ésta será tuya…

Y si los dueños se niegan a facilitarte ciertos datos sospecha. También puedes contratar una auditoría externa para valorar el estado del negocio.

2. Antes de optar por el traspaso de locales, estudia el mercado

Uno de los errores más comunes cuando se acepta el traspaso de un negocio es no realizar un estudio previo de mercado. ¿Sabes si ese negocio es viable? ¿Cómo está el sector? ¿Cuál es su competencia? Analízalo todo (su ubicación, por qué se traspasa…etc) y valora la situación antes de decantarte por un traspaso de locales.

3. Comprueba si hay restricciones legales

Como ya te hemos comentado, debes saberlo todo antes de decir que sí a un traspaso de local. Los aspectos tributarios son importantes, pero no lo son menos los legales. Pudiera haber restricciones que, ahora no, pero en un futuro te trajeran problemas. En algunos locales, por ejemplo, el arrendador no permite realizar obras o cambiar de actividad. Evita sorpresas y comprueba bien todas las cláusulas del contrato.

4. Precio final en los traspasos de locales

Cabe señalar que en principio estas operaciones no están sujetas a IVA ni impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), siempre y cuando se transfiera el negocio en su totalidad. Por tanto, el arrendatario deberá emitir una factura sin IVA por el importe del traspaso del negocio al nuevo inquilino. El importe final, no obstante, puede venir en parte determinado por tu investigación previa. Ésta te permitirá hacer una buena y adecuada oferta y no pagar más de lo justo. Además, debes tener en cuenta que el arrendador tiene derecho a subir la renta hasta un 20%, por lo que deberás negociarlo.

También hay que destacar que si los bienes del traspaso se venden por separado sí que están sujetos a IVA, excepto los inmuebles. Y por lo que se refiere al ITP, la transmisión de los vehículos e inmuebles sí que devenga el impuesto.

En cuanto a la renta recibida por traspaso de locales, su tributación en el IRPF no será como rendimiento del negocio o ventas sino como ganancia patrimonial.  Ésta se calcula deduciendo del importe del traspaso el valor neto de los bienes y derechos entregados.

Formas de traspasos de locales

 Tanto si eres el que traspasa como el que adquiere un traspaso debes estar bien informado/a. Para empezar, todo depende de cuál sea o cómo esté definida la propiedad del local y del negocio. Así, si se trata de un local propio, la persona que adquiere el traspaso paga un precio por el negocio y luego una renta mensual por el arrendamiento.

Y luego estaría la cesión de contrato de arrendamiento que no requiere del consentimiento del propietario. Así lo regula el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/94 de 24 noviembre de 2004). Éste hace referencia a los traspasos de negocios en locales en los que se ejerce una actividad empresarial o profesional.  No obstante, en estos casos el propietario tiene derecho a incrementar la renta en un 20%.

Por lo tanto, bastaría el acuerdo entre las partes, aunque hay que tener cuidado y revisar bien las cláusulas del contrato. En ocasiones, los contratos de arrendamiento incluyen una cláusula que prohíbe la cesión o traspaso.  Otras veces los propietarios reclaman un porcentaje, algo a lo que no tienen derecho.

Una vez firmado el acuerdo, se debe acudir al Ayuntamiento para realizar el traspaso de la licencia de apertura del local. No basta con la del anterior inquilino, es necesario renovarla para regularizar su nueva titularidad.

Qué hacer si quieres traspasar

Del mismo modo que los interesados en adquirir un traspaso, los inquilinos interesados en traspasar también tendrán que tener en cuenta una serie de cosas.

Para empezar se deben preocupar por su difusión, es decir, por dar a conocer su interés en traspasar. En segundo lugar, deberán recoger toda la información que, como hemos explicado, puede solicitarle el interesado sobre el negocio en sí. También deberá estudiar y valorar el precio de acuerdo al mercado actual. Y por último ocuparse del papeleo: contrato y futuras declaraciones de IRPF.

Una vez firmado el acuerdo, suele ser habitual que el propietario antiguo y el nuevo coincidan durante un tiempo en el negocio. Lo habitual es que lo hagan al menos unas semanas hasta que el nuevo se haga con las riendas del mismo.

 

Como ves, hay que tener en cuenta muchos factores no solo en el momento del traspaso sino incluso mucho antes de decidir si esta opción te conviene más que comprar/vender o alquilar.  Para ello, lo mejor es que te dejes asesorar por expertos en la materia, así que no dudes en consultarnos sobre cualquier opción. Juntos encontraremos la vía que mejor se adapte a tus necesidades.

 

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